公寓頂樓使用權怎麼判斷：頂樓平台歸誰用、舊式公寓怎麼看、能做與不能做的事

公寓頂樓使用權的答案通常是：頂樓平台原則上屬於全體區分所有權人的共用部分，住在頂樓不代表平台就是你的；只有經規約約定專用，或全體共有人之間成立分管約定，特定住戶才能單獨使用。即使取得使用權，屋頂的構造仍屬共用，加蓋、上鎖、改變外觀都受法規與規約限制。這頁依《公寓大廈管理條例》整理相關名詞與條文、舊式公寓沒有規約時的判斷方式、法院怎麼看默示同意，以及買賣頂樓前要查的資料。

頂樓平台、屋頂構造與約定專用：先把三個名詞分開

判斷頂樓歸誰用，先要知道條例怎麼切分一棟公寓。你家大門內的那一戶，是第三條所說可以單獨所有、具有使用上獨立性的專有部分；樓梯、外牆、屋頂這些大家一起用的地方，屬於共用部分。共用部分若另外約定給某一戶使用，條例稱為約定專用部分。頂樓平台如果從來沒有這樣的約定，它就和樓梯間一樣屬於大家，各戶依應有部分比例享有使用的權利。

第七條則列出不得約定專用的共用部分，其中第三款是公寓大廈的基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。所以要分清楚：屋頂的構造，也就是結構體與防水層所在的那片樓板，不能約定給某一戶專用；樓頂平臺這塊空間的使用，不在第七條的列舉中，可以透過規約約定專用。實務上常說的公寓頂樓使用權，指的就是後者。

沒有約定時誰能上頂樓：共用原則與依設置目的使用

第九條規定，各區分所有權人按其共有的應有部分比例，對建築物的共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分的使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。換句話說，在沒有約定專用的公寓，二樓住戶上頂樓曬衣、查看水塔，是正當的使用；頂樓住戶當然也可以使用，但不能排除其他人。

依設置目的使用的意思，是頂樓平台原本就有排水、放置設備、避難等功能，使用方式不能妨礙這些功能。在平台上堆滿雜物擋住落水頭、在通往屋頂的樓梯間加門上鎖，都可能影響其他住戶與避難動線；第十六條也禁止住戶在樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物、設置柵欄或門扇。

約定專用怎麼成立：規約、起造人圖說與區分所有權人會議

第二十三條第二項第一款規定，約定專用部分、約定共用部分的範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。也就是說，在適用條例的公寓大廈裡，頂樓平台要成為某一戶的約定專用部分，必須寫進規約。新建大樓的起造人，依第五十六條在申請建造許可時，就要檢附標示專有、共用、約定專用、約定共用部分的詳細圖說與規約草約，新大樓的頂樓露台戶多半就是這樣來的。

已經成立管委會的社區，若想變更約定專用的範圍，則要回到區分所有權人會議決議並修訂規約。所以判斷公寓頂樓使用權，第一份要找的文件是規約，其次是起造時的圖說與歷次區分所有權人會議紀錄；只有口頭說法或賣方片面的說明，都不足以證明你取得了專用權。

舊式公寓沒有規約怎麼辦：分管約定與法院看默示同意的標準

很多屋齡較高的四、五樓公寓沒有管委會，也沒有規約。條例第五十五條規定，條例施行前已取得建造許可的公寓大廈，區分所有權人應推選召集人召開第一次會議，成立管理委員會或推選管理負責人並報備；在訂定規約之前，以中央主管機關的規約範本視為規約，但可以不受第七條不得約定專用的限制。實務上，舊式公寓頂樓使用權的爭議，常回到共有人之間有沒有分管約定來判斷。

臺灣臺北地方法院一一二年度訴字第一〇一一號民事判決是很好的參考：法院指出，共有物的分管契約應由共有人全體協議訂立，明示或默示均可，也不以書面為必要；但默示必須能從具體舉動或其他情事間接推知有同意的意思，單純沉默不等於默示同意；占用的一方要自己舉證有正當權源。該案頂樓住戶在平台上的增建被判應拆除，並騰空返還給原告及全體共有人。個案事實不同，結果也可能不同，發生爭議時請諮詢律師。

有使用權不等於可以加蓋：外觀、構造與違章建築的限制

取得專用權，只代表你可以在平台上活動、擺放東西，不代表可以改變它。條例第八條把樓頂平臺和外牆面、建物周圍上下等位置放在一起管理：要在這些地方改構造、換顏色、裝鐵鋁窗或廣告物，先得合乎法令，再受社區規約或區分所有權人會議決議約束。住戶違反時，管委會或管理負責人應出面制止；制止後仍不改善的，住戶須自行回復原狀，逾期未回復，管委會可以代為處理，費用由該住戶負擔。

加蓋則另外涉及建築法規。《建築法》第二十五條規定，建築物非經主管建築機關審查許可，不得擅自建造；未經許可的增建屬於《違章建築處理辦法》第二條所稱的違章建築，第十一條之一更把合法建築物垂直增建占用屋頂避難平臺、或達二層以上的違建，列為影響公共安全的類型。各縣市對既存違建的列管與拆除方式不同，以各縣市主管建築機關公告為準，延伸說明可以看頂樓加蓋合法嗎。

頂樓住戶的特別權利與義務：屋頂設備、修繕與通道

頂樓住戶在條例中有一項特別的同意權：第三十三條第二款規定，在樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地臺等類似強波發射設備或其他類似行為，設置於屋頂者應經頂層區分所有權人同意，否則區分所有權人會議的決議不生效力。這是考量這類設備直接影響頂樓住戶的生活，並不代表頂樓住戶擁有屋頂。

修繕方面，第十條規定共用部分的修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔，但因可歸責於特定區分所有權人或住戶的事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。若頂樓住戶在專用的平台上鋪設地坪、放置重物而損壞防水層，就可能被認為可歸責；屋頂自然老化的修繕，原則上則是全體的事。漏水責任的細節可以參考天花板漏水責任歸屬，屋頂防水重做的程序則可以參考桃園頂樓防水。

買頂樓戶之前：要查的文件與要問的問題

頂樓戶的價格常和其他樓層不同，但價格高低不是使用權的依據。買頂樓之前，可以依下面的清單逐項確認，並把結果寫進買賣契約或不動產說明書的現況說明。

其中最容易出問題的，是買到附帶頂樓加蓋的房子。賣方說加蓋是一起賣的，但加蓋所在的平台若屬全體共有、又沒有分管約定，其他住戶日後仍可能主張拆除返還；加蓋本身若是違建，也可能被主管機關列管拆除。這部分的風險，建議在簽約前就請地政士或律師協助確認。

• 規約：有沒有約定頂樓平台專用？範圍、使用主體與限制怎麼寫？
• 起造時的圖說與建物登記資料：平台是共用部分，還是約定專用部分？
• 區分所有權人會議紀錄：過去有沒有關於頂樓使用、加蓋或屋頂修繕的決議？
• 現場：平台上有沒有既有加蓋、鐵窗或上鎖的門，是否曾被查報為違建？
• 舊式公寓：其他住戶是否知情並同意由頂樓住戶使用？有沒有書面約定？
• 屋頂設施：防水層、排水孔、水塔由誰維護，過去的修繕費用怎麼分攤？

頂樓使用起爭議時的處理順序，以及惟新能協助的部分

頂樓爭議多半發生在鄰居之間，建議先從溝通與書面紀錄開始：整理規約、會議紀錄與現場照片，透過管委會或召開區分所有權人會議協調；談不攏時，可以向公所的調解委員會申請調解，最後才是訴訟。涉及違建或建築管理的問題，由各縣市主管建築機關處理，在桃園可以洽桃園市政府的建築管理單位，實際程序以主管機關最新公告為準。

惟新設計的工作是室內設計與裝修，不處理產權爭議，但在規劃頂樓戶或舊公寓翻修時，我們會先請屋主確認公寓頂樓使用權與既有加蓋的權屬，權屬不明的空間不建議投入裝修。社區若決議把頂樓整理成全體共用的休憩空間，可以參考承韻流光社區交誼區提案的座位與動線安排；舊公寓的整體翻修可以先讀桃園老屋翻新，有具體需求歡迎透過聯絡頁面預約初步溝通。

公寓頂樓使用權常見問題

買公寓頂樓的價格比較高，頂樓平台就歸我用嗎？

不一定，價格不是判斷使用權的依據。頂樓平台在沒有規約約定專用、也沒有共有人分管約定時，屬於全體區分所有權人共同使用。購買前請確認規約與會議紀錄，並把使用權的狀況寫進契約。

頂樓住戶可以在通往屋頂的樓梯加門上鎖，不讓其他住戶上去嗎？

原則上不行。通往屋頂的樓梯間屬於共同使用的通道，《公寓大廈管理條例》第十六條禁止住戶在樓梯間、共同走廊等處設置柵欄、門扇；上鎖也可能妨礙其他住戶使用與火災時的避難。社區若有防盜考量，應由管委會或區分所有權人會議討論兼顧逃生的做法。

其他住戶在頂樓平台曬衣、種菜，頂樓住戶可以禁止嗎？

要看平台有沒有約定專用。沒有約定時，其他住戶依第九條本來就可以按設置目的使用平台，頂樓住戶不能單方面禁止；但任何人的使用都不能妨礙排水、設備維修與避難。若有約定專用，則依規約內容處理，使用細節也可以由區分所有權人會議另訂管理辦法。

參考資料：全國法規資料庫：公寓大廈管理條例（第三、七、八、九、十、十六、二十三、三十三、五十五、五十六條）；全國法規資料庫：建築法（第二十五條）；新北市政府違章建築拆除大隊：違章建築處理辦法（第二條、第十一條之一）；司法院裁判書：臺灣臺北地方法院一一二年度訴字第一〇一一號民事判決（頂樓平台增建拆除返還）