桃園危老重建：條例重點、桃園市辦理方式，以及和室內翻新的選擇

桃園危老重建，指的是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，讓都市計畫範圍內有安全疑慮或屋齡較高、耐震不足的合法建築物，以較小的基地規模拆除重建。它和室內翻新是兩條完全不同的路：一個是把房子拆掉重蓋，一個是在既有結構裡改善生活。這篇依全國法規資料庫與桃園市政府建築管理處公開資料，整理適用條件、辦理順序、桃園的窗口，最後說明屋主怎麼判斷該走哪一條。

危老條例想解決的問題：讓小基地的老房子也能重建

危老條例的立法目的，是因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建。和都市更新相比，它不需要先劃定更新地區，程序的門檻也相對單純，一棟老公寓、幾間相鄰的透天，只要符合條件並取得所有權人同意，就可以提出重建計畫，因此常被視為單棟或小規模老屋重建的主要途徑。

要注意的是，條例處理的是「重建」，不是修繕。條例中與補強相關的文字，是主管機關評估建築物有危險之虞時要求限期補強或拆除的情形；一般的室內翻新、管線更新、外牆修繕，並不在危老條例的範圍內，而是由老宅延壽、整建維護等其他制度處理。弄清楚這一點，才不會把重建的期待放在翻新上，或反過來。

三種符合條件的情形：主管機關認定、評估未達等級、屋齡加耐震

依條例第三條，適用對象是都市計畫範圍內、非經指定具歷史文化藝術紀念價值的合法建築物，並符合下列其中一種情形。第一，經建築主管機關依建築法規定通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除；第二，經結構安全性能評估，結果未達最低等級；第三，屋齡三十年以上，經結構安全性能評估的耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。

對一般屋主來說，最常碰到的是第二與第三種，兩者都需要先做結構安全性能評估。評估由所有權人委託中央主管機關評定的共同供應契約機構辦理。換句話說，桃園危老重建的第一步不是找建商，而是先弄清楚房子在結構上的狀態；這份評估結果，也同時是判斷要重建還是翻新的重要依據。

• 位於都市計畫範圍內，且為合法建築物。
• 未被指定為具歷史文化藝術紀念價值的建築。
• 符合條例第三條所列三種情形之一。
• 結構安全性能評估由共同供應契約機構辦理。

結構安全性能評估：桃園市的申請管道與補助名額

桃園市政府建築管理處的危老重建專區，提供都市危險及老舊建築物結構安全性能評估的申請書。依專區在今年的公告，評估的補助名額已滿，有評估需求的民眾請洽承辦人詢問後續安排。補助是否續辦、名額多寡，每年依中央與市府預算而定，請以建管處最新公告為準。

評估的意義不只在於能不能申請危老。評估結果若顯示耐震能力不足但仍有補強效益，代表房子可能走補強加翻新的路；若結果未達最低等級，重建就值得認真評估。建管處的常見問答也整理了老屋健檢的補助資格與程序，相關內容可以參考桃園市老屋健檢的申請與用途。

全體同意與申請期限：危老重建最難的一關

依條例第五條，起造人要擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，向直轄市、縣市主管機關申請核准後，再依建築法規定申請建築許可。條文規定的是「全體」同意，所以只要有一位所有權人不同意，計畫就無法提出。這也是許多老公寓卡關的原因：每戶的年齡、財務、居住需求不同，整合往往比技術問題更難。

條例也訂有重建計畫的申請期限，目前條文寫明至民國一一六年五月三十一日止；稅捐減免的申請期限，建管處也公告延長至一一六年五月十一日止。近年中央持續檢討相關規定，期限與獎勵內容可能修正，請以全國法規資料庫的現行條文與主管機關最新公告為準。

容積獎勵、稅捐減免與補助：條例提供的誘因

危老條例提供的誘因主要有三類。第一是容積獎勵，重建時可依規定取得額外容積，但獎勵後的容積有上限，其中依申請時間給予的時程獎勵會逐年遞減，越晚申請越少；第二是稅捐減免，重建期間土地無法使用時可免徵地價稅，重建後一定期間內地價稅與房屋稅可減半徵收，自然人原所有權人持有未移轉時，房屋稅減半期間可延長；第三是補助與融資協助，各級主管機關可對重建計畫給予補助，並在特定情形下協助取得必要的融資。

桃園市建管處的危老專區另外提供重建計畫費用補助申請書表、重建住宅貸款利息補貼作業規定與申請書，以及原建築容積認定、舊有合法房屋認定的應備書件。這些誘因的細節與計算方式，以條文與市府公告為準，實際規劃仍需委請建築師評估。

危老重建和室內翻新，差在產權、時間與居住安排

兩條路最大的差別，在於決定權在誰手上。室內翻新只要在自己的專有部分施工，遵守社區規約與相關法規，就可以由屋主一人決定；危老重建則需要全體所有權人同意，個人的意願只是其中一票。時間上，翻新從設計到入住是以施工期計算，重建則要經過評估、整合、計畫核准、建築許可、拆除、興建到交屋，期間所有住戶都要另覓住處。

費用的性質也不同。翻新是屋主自己出資改善居住品質；重建常見由建商合建或住戶自建，成本與分配方式要另外協商。翻新能改善的是管線、防水、格局、採光與收納，卻無法改變建築物本身的耐震能力；若評估顯示結構有問題，單靠室內裝修不能解決，必須搭配結構補強或考慮重建。

屋主該怎麼選：用五個問題判斷先走哪一條路

與其一開始就問「要不要危老」，不如先回答幾個問題。房子的結構安全性能評估結果如何？同棟或相鄰的所有權人有幾位，彼此有沒有整合的意願？你打算在這裡再住多久？重建期間能不能接受搬出去住？手上的預算，是用來改善現在的生活，還是準備參與一個較長期的計畫？

如果評估結果尚可、所有權人多且意見分歧，而你打算長住，補強加翻新通常是較務實的選擇；如果結構評估不理想、住戶少且有共識，桃園危老重建就值得進一步找建築師評估。中間的情況也很常見：重建短期內推不動，但家裡的管線、漏水已經影響生活，這時可以做必要的局部翻新，把錢花在安全與基本機能上，避免大規模投入。

決定翻新之前，惟新會先確認的事

惟新承接舊屋翻新時，會在初步溝通與現場丈量階段了解屋齡、結構現況與所有權狀況。若住戶間正在討論桃園危老重建，翻新的投入程度就要和重建時程一起考慮，優先處理安全與機能，造型與高單價的固定式裝修則可以保守一些。若已確定長期居住，則依結構評估或技師建議，安排補強與翻新的先後，再進行設計。

重建完成後交屋，又會回到新成屋的裝潢問題，可以參考桃園新成屋裝潢的重點。想看翻新後住宅的完成樣貌，可以參考實景作品凝雅的大理石電視牆與中島廚房；都更與危老的差別，則在桃園都更的四條路比較有整理。需要討論你家的狀況，歡迎透過聯絡頁面預約。

桃園危老重建常見問題

屋齡超過三十年，就一定可以申請危老重建嗎？

不一定。屋齡三十年以上只是其中一種情形的前提，還要經結構安全性能評估，確認耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備，同時必須是都市計畫範圍內的合法建築物。最後仍需取得全體所有權人同意才能提出重建計畫。

正在等危老重建，現在還值得裝潢嗎？

要看重建的進度與確定性。若整合尚未開始或前景不明，可以做必要的安全與機能改善，例如漏水、老舊電線；若計畫已經核准、即將拆除，就不建議再投入固定式裝修。把預算放在可以帶走的家具家電，是比較有彈性的做法。

參考資料：全國法規資料庫－都市危險及老舊建築物加速重建條例；桃園市政府建築管理處－危老重建專區；桃園市政府建築管理處－都市危險及老舊建築物結構安全性能評估申請書（今年補助名額已滿）；桃園市政府建築管理處－危老條例第八條租稅減免優惠延長公告