商辦設計：在一棟大樓的規則裡，規劃一間能用、能退、也能轉租的辦公室

商辦設計和在透天或自有廠房裡做辦公室最大的不同，是你只擁有或承租大樓的一部分。外牆、窗戶、公共走廊、管道間、空調與消防系統都由大樓統一管理，規約與管委會的規定往往先於你的平面；茶水間要接水接不到、檔案櫃太重、退租時要恢復原狀，這些商辦特有的問題，常在簽約後才浮現。這頁整理商辦室內設計的判斷順序，也從大樓業主與管委會的角度，談商辦大樓設計的大廳與公共空間；辦公室的分區與座位配置，則請參考站內的辦公室設計專文。

整層出租、分割出售的小單元與住商混合：三種商辦的起點

整層出租的商辦，通常是空曠的開放平面，空調、消防與天花板依開放空間配置，租戶可以自行規劃隔間，自由度高，但要負擔的工程範圍也大。分割出售的小單元，常見於近年的商辦大樓，每一戶面積不大，有獨立的門牌與電表，但給排水、空調與消防都已經被切分好，能調整的空間有限。

住商混合大樓則是辦公與住宅同在一棟，低樓層或部分樓層作辦公使用，管委會的規定通常比純商辦更嚴格，施工時段、訪客進出、貨物搬運都要顧及住戶的生活。開始商辦設計之前，先確認物件屬於哪一種，才知道接下來的限制落在哪裡。

先讀大樓的規約：外牆、窗簾、招牌與公共走廊的界線

商辦大樓大多適用《公寓大廈管理條例》，第二十三條規定公寓大廈的管理使用與住戶間的相互關係，除法令另有規定外得以規約定之。實務上，規約常會規定外牆與窗戶的樣式不得變更、窗簾的顏色或形式要統一、招牌只能放在大樓指定的位置，這些都會直接影響辦公室的外觀與企業識別，設計前要先拿到最新的規約與裝修管理辦法。

公共走廊也是常見的爭議點。同條例第十六條第二項規定，住戶不得在樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用；也就是說，在走廊上擺放接待桌、展示架，或把公司大門往外推到走廊，都可能違反規定。辦公室的入口形象，要在自己的專有範圍內完成。

茶水間與廁所：商辦單元的給排水接到哪裡

很多商辦單元在交屋時沒有給水與排水的接點，或只在靠近核心區的位置留了一處。若想在辦公室深處設置茶水間，排水管要走很長的距離並維持坡度，可能需要局部架高地板，或改用排水泵浦；管線經過樓下的天花板內時，還要取得樓下住戶與管委會的同意。

比較實際的做法，是把茶水間、洗手台與需要用水的設備，集中在靠近既有接點的位置，再依這個位置安排其他空間。廁所也一樣，多數商辦單元使用樓層的公共廁所，若想在辦公室內增設，給排水、通風與防水的工程都不小，要先確認大樓的管道間是否允許接入，並評估日後漏水的責任歸屬。

檔案櫃、保險箱與機櫃：樓板載重與用電要先問

商辦樓板的設計載重有一定的範圍，一般的辦公桌椅不成問題，但大量紙本檔案、移動式的密集櫃、保險箱、伺服器機櫃或樣品庫存，重量都集中在小面積上。這類設備要先查詢大樓的設計載重，必要時請結構專業人員評估擺放的位置，通常靠近柱子與樑的位置比較有利。

用電方面，每一戶的電表容量是固定的，若有伺服器、大型印表機、實驗設備或大量的螢幕，要先算總用電，確認是否需要向大樓申請增加容量；機櫃還需要獨立的空調與不斷電設備。網路與電話則要確認大樓的電信機房位置與可用的線路，讓網路業者在進駐前就完成佈線。

租的還是買的：退租復原與日後轉租的設計策略

承租商辦時，租約通常會規定退租時要恢復原狀，拆除隔間、天花與地板，並修補牆面與消防設備。設計時可以先把這筆未來的工程考慮進去：隔間盡量使用容易拆除的系統，不在樓板上大量鑽孔，地毯選擇可以整片移除的方塊式，進場前也把原始狀態拍照、寫進點交紀錄，退租時才有依據。

若是自購的商辦，除了自己使用，也要想到日後出租或出售。過度客製化的造型與隔間，下一個使用者未必需要；比較穩妥的做法，是把固定的工程做得中性、耐用，例如照明、空調與基本隔間，再把企業識別放在可以更換的牆面、家具與標示上。這樣的商辦設計，在搬遷或轉租時，能保留的部分比較多。

商辦大樓設計的另一端：大廳、電梯廳、樓層指引與公共廁所

對大樓的業主、管委會或物業管理單位來說，商辦大樓設計的重點是公共空間。大廳是所有租戶與訪客的第一印象，要能容納接待櫃檯、訪客登記、等候座位與信件收發；電梯廳與樓層指引要讓第一次來的訪客迅速找到目的地，標示系統的字體、顏色與位置要全棟一致。

公共廁所與茶水間的使用頻率很高，材料要耐用、好清潔，照明與通風要足夠；走廊的地面與牆面常被推車與搬運碰撞，轉角可以加上護角。這些公共區域屬於區分所有權人共有，改造前要依規約與區分所有權人會議的程序決議。惟新的 3D 提案承韻流光，就是以社區大廳接待櫃檯、交誼區與健身房為主的公設提案，可以作為公共空間規劃的參考。

法規一般概念：使用類組、消防分類、室內裝修審查與住辦界線

依內政部建築物使用類組附表，一般事務所與辦公室列在辦公服務類；《建築法》第七十三條規定建築物要依核定的使用類組使用，《公寓大廈管理條例》第十五條也規定住戶應依核定的用途及規約使用專有部分，不得擅自變更。所以把商辦當作住家居住，或把住宅當作營業的辦公室，都可能涉及用途的問題，要先向主管建築機關確認。

消防方面，《各類場所消防安全設備設置標準》第十二條把辦公室列在乙類場所；隔間改變後，天花板內的灑水頭、偵煙器與緊急照明可能要跟著調整，依《建築物室內裝修管理辦法》第二十八條，室內裝修不得妨害或破壞消防安全設備，涉及變更時要在施工前取得消防主管機關審核合格的文件。是否需要申請室內裝修審查，以當地主管建築機關的認定為準。

商辦裝潢的預算組成，以及惟新的辦公室經驗

商辦裝潢的費用，要看過物件、規約與團隊需求之後才能負責任地估算。可以先拆成：隔間、天花與地坪；空調的調整或加裝；消防設備的移設與審查；給排水與茶水間；電力、網路與門禁；家具與企業識別；大樓要求的施工保護、清運與保險；以及將來退租時的復原工程。最後一項常被忽略，卻是租約裡明確存在的成本。

惟新設計的辦公室作品御峯，以岩石紋 Logo 牆接待區、開放辦公區與會議室組成，照片看得到從接待到工作區的分區方式，但照片無法說明它所在的建築型態；商辦大樓的大廳與公共空間，惟新目前只有 3D 提案，沒有完成案例，這點在討論商辦設計時會先說清楚。若辦公室預計設在桃園，可以參考桃園辦公室設計；藝文特區一帶的商辦條件，則整理在藝文特區辦公室設計。看物件時若需要設計方一起判斷，歡迎從聯絡頁面與我們約時間。

商辦設計常見問題

買來的商辦可以當住家使用嗎？

要依建物核定的用途使用，不能自行決定。商辦的使用類組屬辦公服務類，若作為住家長期居住，可能和核定用途不符，大樓規約也可能另有限制。是否能變更、要辦理哪些程序，請向當地主管建築機關確認，設計方不會提供規避用途規定的做法。

商辦大樓的管理規範可以和管委會協商嗎？

可以溝通細節，但規約的內容要依程序修改。施工時段、搬運方式、保護範圍這類執行面的安排，通常可以在申請裝修時和物業管理單位討論；若涉及外牆、窗簾樣式或公共空間的使用，則要依規約或區分所有權人會議決議，不是個別協商就能變更。

參考資料：公寓大廈管理條例（全國法規資料庫）；建築法（全國法規資料庫）；內政部營建署函附件：建築物使用類組及變更使用辦法附表（國土管理署）；各類場所消防安全設備設置標準（全國法規資料庫）；建築物室內裝修管理辦法（全國法規資料庫）