公設設計怎麼做、怎麼看：建設公司的時間軸與購屋者的檢查清單

公設設計是社區共用空間的規劃與室內設計，包含大廳、梯廳、會所、交誼與健身空間，以及每天經過的走道與停車場出入口。它同時影響兩群人：建設公司要在銷售時畫出吸引人的公設，交屋時又要兌現；購屋者則要在看不到實體的情況下，判斷這些空間未來好不好用、管不管得動。這篇先釐清「公設」的兩種意思，再分別整理建設公司從文宣到點交的時間軸、購屋者讀契約的方法、公設規劃設計的三個尺度，以及既有社區改造時的做法。

「公設」有兩種意思：分攤的面積，和要被設計的空間

日常談話裡的「公設」常同時指兩件事。一件是權狀上分攤的共有部分面積，也就是大家常說的公設比；另一件是那些實際存在、需要被規劃與裝修的共用空間。《公寓大廈管理條例》第三條把共用部分定義為專有部分以外的其他部分，以及不屬專有的附屬建築物而供共同使用者，兩種意思其實都從這裡延伸出來。

區分這兩者很重要。公設比高，不代表公設空間好用，也可能只是梯廳、機房與走道的面積較大；公設比低，也不代表沒有好的共用空間。社區公設設計談的是後者：在既定的面積與位置上，讓這些空間被住戶真正使用、而且維護得起。

建設公司的時間軸：從建築圖面、銷售文宣到點交管委會

公設的命運，在建築設計階段就決定了一大半：會所放在哪一層、大廳有多高、垃圾室與停車場出入口怎麼連接，這些是建築圖面的範圍。接著是銷售階段，代銷用 3D 圖與文宣呈現公設的樣子；然後是室內裝修施工，把文宣上的畫面變成實體；最後是點交，把公設交給住戶組成的管理組織。

《公寓大廈管理條例》第五十七條規定，起造人應將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，連同設備使用維護手冊、廠商資料、竣工圖與水電管線圖等資料，移交給管理委員會或管理負責人，移交前並應會同檢測水電、機械、消防等設施。這代表公設設計的成果，不只是完工的空間，還包括一整套讓後人維護得了的資料。

銷售時畫出的公設，交屋要兌現：示意圖的分寸

內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》寫明，廣告宣傳品及其所記載的建材設備表與平面圖是契約的一部分；《消費者保護法》也要求企業經營者確保廣告內容真實。對建設公司而言，公設的 3D 圖與文宣不能只追求畫面，裡面出現的空間、設備與主要裝修，宜在畫圖當下就和實際的公設規劃設計對齊。

實務上可以這樣處理：文宣上的公設圖面標示為示意，並在旁邊列出交屋時確定提供的設施與主要設備；活動家具、軟裝與藝術品若只是情境布置，統一註明。設計端在出圖時就把「確定交付」與「情境示意」兩類內容分開管理，銷售與交屋之間就不會出現說不清的空白。

購屋者怎麼讀公設：契約裡的共有部分清單與四個問題

應記載事項要求契約列出共有部分的項目，例如門廳、走道、樓梯間、電梯間與不具獨立權狀的停車空間等。購屋者拿到契約時，先把這份清單和文宣上的公設一一對照，確認你看到的交誼廳、健身房是否真的列在共有部分，還是另有安排。若某些空間被約定為特定住戶專用，例如一樓的庭院，也要弄清楚它的使用與維護方式。

接著問四個問題，答案寫下來放進購屋資料裡。這些問題不需要專業背景，卻能幫你判斷這些空間在交屋後會不會變成負擔。

• 這個設施列在契約的共有部分清單裡嗎？位置與面積在哪一張圖上？
• 交屋時會附哪些設備？例如健身器材、家具與影音設備，是否列在清單上？
• 誰負責管理與維護？是否有規約草約或使用管理辦法可以先看？
• 設施越多，日常的清潔、能源與人力就越多，這些會怎麼反映在管理費上？

公設規劃設計的三個尺度：配置、空間與可更換的物件

做公設規劃設計時，可以把問題分成三個尺度來想。最大的是配置尺度：大廳、會所、停車場梯廳、垃圾室與包裹空間之間的關係，住戶每天從哪裡進來、經過哪裡回家；這個尺度的問題，多半要在建築設計階段就提出。中間是空間尺度：每一個房間的動線、採光、聲音與材料，這是室內設計主要處理的範圍。

最小的是物件尺度：家具、燈具、地毯、器材與標示牌。這些東西壞得最快，也最容易被替換，所以要選擇市面上買得到、規格通用的產品，並在點交資料裡記錄品牌與型號。三個尺度分開想，才不會把所有預算都花在最上相的空間尺度，卻忽略了每天都會用到的配置與物件。

既有社區改造公設：先做使用調查，再用活動家具試行

社區住了一段時間後，常會出現閒置的空間：沒人用的視聽室、整天上鎖的韻律教室、堆滿雜物的閱讀區。管委會想改造時，與其直接請設計師畫圖，不如先做一次簡單的使用調查：門禁或預約紀錄顯示哪些時段有人用，住戶問卷寫出缺少什麼，再實地觀察幾個尖峰時段，看看大家實際在哪裡停留。

有了方向之後，可以先用活動家具與可移動的隔屏試行一段時間，例如把閒置的視聽室暫時改成共享工作區，觀察使用狀況，再決定要不要進行固定裝修。這種做法成本低、可以回頭，也讓住戶在正式表決前就能親身體驗，社區的共識會比只看圖面更容易形成。

委託公設設計時，管委會或建設公司要準備的資料

公設設計的首次會議，準備的資料越完整，討論越有效率。新建案由建設公司提供建築平面圖、設備規劃與銷售文宣中的公設內容；既有社區則由管委會提供點交時移交的竣工圖、水電管線圖與設備手冊，加上規約、使用管理辦法與近期的修繕紀錄。這些資料能讓設計端判斷哪些牆可以動、哪些管線要避開。

除了圖面，也要說明預算的決策方式與時間限制：新建案通常受交屋時程約束，既有社區則要配合區分所有權人會議或管委會的決議程序。施作內容若涉及《建築物室內裝修管理辦法》規定的項目，需向主管建築機關申請審查許可，實際以主管機關認定為準。大樓公設的耐用材質與清潔維護，另外整理在中壢公設設計的材料與維護。

惟新在社區公設專案裡的工作範圍

大樓公設是惟新的服務項目之一。官網上的承韻流光是一組社區公共空間的 3D 提案，涵蓋大廳接待櫃檯、交誼休憩區與社區健身房；這類提案能讓建設公司在銷售前確認畫面，也能讓管委會在表決前，把改造後的樣子攤給住戶看。我們的流程會先做現場丈量與現況圖，再進入配置與細部設計，最後由專人在現場監工。

從青埔的辦公室出發，惟新服務桃園各區以及林口、新竹、竹北、湖口。社區公設設計的需求往往牽涉多方意見，初次討論建議由建設公司或管委會的窗口，帶著圖面與住戶意見整理與我們約時間；若你關心的是大廳與會所這兩個重點空間，可以接著讀大廳設計與會所設計。

公設設計常見問題

公設設計和一般住家的室內設計，差在哪裡？

差在使用者與維護者不同。住家只服務一個家庭，屋主自己決定、自己維護；公設要服務整個社區，使用強度高、決策要經過管理組織，維護也由清潔與物業人員負責，所以材料與物件要更耐用、更容易替換。

公設比高，是不是代表公設比較好？

不一定。公設比是分攤面積的比例，包含梯廳、機房、走道等必要空間，比例高可能只是這些空間較大；公設好不好用，要看實際的設施內容、配置位置與管理方式，建議對照契約的共有部分清單與平面圖判斷。

既有社區改造公設，需要申請室內裝修許可嗎？

要看建築物的類型與施作內容。《建築物室內裝修管理辦法》規範了需要申請審查許可的範圍，若改造涉及隔間、天花或特定設施，可能需要申請；實際是否需要，以主管建築機關認定為準，可以先請設計端協助判斷。

參考資料：全國法規資料庫：公寓大廈管理條例（第三條、第五十七條）；新北市政府地政局：內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項；全國法規資料庫：消費者保護法；全國法規資料庫：建築物室內裝修管理辦法