青埔公設設計：撐過全棟裝潢期，讓包裹室、挑高大廳與半戶外空間都好用、好維護

青埔公設設計面對的是新社區特有的考驗：交屋後的頭一段時間，幾乎每一戶都在裝潢，建材、工班與家具天天在大廳與電梯間進出；入住之後，網購包裹、寵物進出、挑高大廳的清潔與換燈，又成為每天的日常。公設的材料與配置若沒有把這些使用情境算進去，很快就會顯得老舊。這篇從裝潢期保護、包裹室、高處維修、寵物動線、半戶外空間、管理櫃檯到維護權責，整理建設公司與管委會規劃公設時的重點。

交屋後的全棟裝潢期：公設最辛苦的一段日子

新大樓交屋之後，各戶陸續進場裝潢，這段期間是公設損耗最快的時候。板材與磁磚推車撞擊梯廳牆角、電梯車廂內壁被刮傷、大廳地坪被砂石磨花、施工的粉塵沿著走道散開，若沒有事先規劃保護措施，社區還沒正式入住，公設就已經傷痕累累。

比較好的做法，是建設公司在交屋前就和物業管理單位擬定一套裝潢管理規範：指定搬運建材的電梯與路線，電梯車廂與梯廳鋪設保護板，大廳地坪在搬運動線上鋪設臨時保護墊；裝潢戶申請施工時繳交押金，施工時段與廢棄物清運方式也有明確規定。公設本身的設計則可以預先準備，例如梯廳牆角使用護角、電梯門框選擇耐撞材質，讓保護板拆掉之後，公設仍然完整。

• 指定裝潢搬運專用的電梯與動線，並在車廂與梯廳鋪設保護。
• 大廳與走道的搬運路線鋪設臨時保護墊，裝潢期結束後再拆除。
• 訂定施工申請、押金、施工時段與廢棄物清運的規範。
• 梯廳牆角、電梯門框等容易被撞的地方，設計時就使用耐撞材質。

包裹室與物流動線：網購時代的公設新主角

網購已經是多數家庭的日常，管理室每天要收發大量包裹，若沒有專用的空間，包裹很快就會堆滿櫃檯後方與大廳角落。包裹室最好設在管理櫃檯旁邊，有足夠的層架依樓層或戶號分區擺放，大型包裹另外有落地的存放區；若社區採用智慧包裹櫃，要預留電源、網路與足夠的牆面，並考慮住戶取件時的排隊空間。

物流人員的進出路線也要規劃。理想的情況是物流車停在指定的卸貨位置，物流人員從側門或地下室進入包裹室，不必穿越大廳的住戶動線；冷藏或冷凍的生鮮包裹，則需要冰箱或冷藏櫃暫存。青埔公設設計若能預先把包裹量算進去，管理人員的工作會輕鬆很多，大廳也能維持整齊。

挑高大廳與大面玻璃：高處清潔、換燈與維修要有路徑

許多新大樓的大廳採用挑高設計，搭配大面玻璃與造型吊燈，落成時非常氣派，但交屋之後，管委會很快會面對一個現實問題：這些高處要怎麼擦、燈壞了要怎麼換。若需要每次都租借高空作業車或搭設鷹架，清潔與維修的頻率自然會降低，玻璃上的灰塵與水痕、不亮的燈具就會一直留在住戶眼前。

設計階段可以先回答幾個問題：挑高處的燈具能不能用升降吊具放下來更換；玻璃的內側有沒有可以站立或架設工具的位置；吊燈的光源是否為市面上容易買到的規格；大廳的地坪能不能承受升降設備進出。青埔公設設計若在一開始就替高處留好維修的路徑，管委會日後的維護費用會穩定得多，大廳也能長期保持落成時的樣子。

• 挑高燈具可否以升降吊具放下更換。
• 大面玻璃內外側的清潔方式與需要的設備。
• 光源規格是否通用、容易買到替換品。
• 大廳地坪與出入口能否讓升降設備進出。

寵物進出的社區：洗腳台、專用動線與耐刮材料

養寵物的家庭越來越多，狗狗每天至少進出社區好幾次，雨天回來時腳掌帶著泥水，直接走過大廳與電梯，清潔人員只能跟在後面拖地。若社區規約允許飼養寵物，公設設計可以預先準備：在主要出入口或地下室梯廳附近設置一處寵物洗腳台，有溫水、排水與掛毛巾的位置，讓住戶進門前先把腳擦乾淨。

動線上，可以和管委會討論寵物進出的建議路線，例如從側門或地下室梯廳出入，避免在大廳與其他住戶擦身而過；電梯若有多部，也可以依規約指定寵物搭乘的電梯。材料方面，寵物常經過的地坪要耐刮、止滑、不吸附氣味，牆面下半部選擇好擦拭的材質。這些設計不是鼓勵或限制養寵物，而是讓有寵物和沒有寵物的住戶都能自在地共用公設。

中庭、雨遮與半戶外空間：日曬雨淋下的材料選擇

許多新社區有中庭花園、兒童遊戲場、半戶外的雨遮通道與景觀平台。這些空間長時間受到日曬與雨淋，材料的耐候性比室內重要得多：木質平台選擇耐候的材料並定期保養，金屬構件注意防鏽，戶外家具要能承受陽光與雨水，不會快速褪色或變形。

排水是半戶外空間最常出問題的地方。平台與步道要有足夠的洩水坡度，排水溝與落葉的清理要容易，植栽槽的排水不能流到步道上造成濕滑；夜間的照明則兼顧安全與氛圍，燈具選擇防水等級合適的款式。兒童遊戲場的地墊與設施，則要依相關安全規範選用，並定期檢查。

管理室與大廳櫃檯：值勤人員一天的工作動線

大廳櫃檯是社區的門面，也是管理人員一整天工作的地方。櫃檯要能看到大廳入口、電梯廳與包裹室的門，監視螢幕放在值勤人員方便查看、但訪客看不到的位置；訪客登記、鑰匙與磁卡的管理、住戶的申請文件，都需要收納的空間。管理人員輪班時的休息、用餐與更衣，也要有一個不被住戶看到的後方空間。

惟新的 3D 提案承韻流光規劃了社區大廳的接待櫃檯，示範櫃檯如何在大廳裡成為視線的落點，同時兼顧管理的機能。櫃檯檯面要耐刮、好清潔，前緣的高度讓訪客可以舒適地填寫資料；照明要讓值勤人員看清楚文件，也讓夜晚的大廳有安全感。

公設壞了誰修、錢從哪裡出：管委會與住戶的維護權責

依《公寓大廈管理條例》，共用部分的修繕、管理與維護由管理委員會或管理負責人負責，費用由公共基金支付或由區分所有權人依比例分擔；若是因為某位住戶的原因造成損壞，則由該住戶負擔。管理委員會的職務也包括共用部分的清潔、維護、修繕與一般改良，以及保管竣工圖說等文件。這代表公設交屋之後，日常的維護責任落在管委會身上。

設計端能幫上忙的，是讓這些權責在交屋時就有清楚的依據：把公設的材料、設備型號、保養方式與建議的檢查週期整理成文件，連同竣工圖說一起交給管委會保管；裝潢管理規範裡寫明住戶造成損壞時的處理方式。青埔公設設計若在交屋時就附上這些資料，管委會換屆時有東西可以交接，編列公共基金的預算也比較有依據。實際的權責與程序，請以法規與社區規約為準。

• 管委會：共用部分的日常清潔、維護、修繕與一般改良，並保管竣工圖說等文件。
• 公共基金：支付共用部分的修繕與維護費用，或由區分所有權人依比例分擔。
• 住戶：因可歸責於自己的事由造成損壞時，負擔修繕費用。

惟新如何協助青埔社區的公設規劃

在惟新的作品中，承韻流光是一組以社區大廳接待、交誼休憩區與健身房為內容的 3D 提案。對公設專案來說，3D 畫面的價值在於讓建設公司、物業公司與住戶在動工前就能指著同一個畫面討論：哪裡會被推車撞、哪裡要天天清潔、哪裡的燈日後要換。大樓公設是我們的服務項目之一，公司就在青埔的高鐵北路一帶。

無論你是正在規劃新案公設的建設公司，還是想改善現況的管委會，都可以先把平面圖、現場照片與住戶最常反映的問題整理起來，經由聯絡表單和我們約時間。會所的交誼、閱讀與健身空間，可以參考青埔會所的營運方式與空間規劃；材料分級與公設點交時應附的資料，則整理在中壢公設設計。

青埔公設設計常見問題

裝潢期間公設被撞壞，應該由誰負責修復？

原則上由造成損壞的一方負責。依《公寓大廈管理條例》，因可歸責於住戶的事由造成的修繕費用，由該住戶負擔；實務上通常會從裝潢押金中扣抵，或由施工廠商修復。社區的裝潢管理規範若訂得清楚，處理起來會更順利。

包裹室需要設置冷藏設備嗎？

若社區住戶常訂購生鮮食品，建議預留冷藏或冷凍設備的位置與電源。生鮮包裹放在常溫下等待住戶領取，容易變質，也可能產生氣味。即使交屋時不設置，也可以先預留插座與空間，日後由管委會依需求添購。

參考資料：全國法規資料庫：公寓大廈管理條例