老屋重建與老屋改建：自行新建、危老重建、都市更新三條路的制度、責任與補助

老屋重建在台灣主要有三條路：單一所有權人依《建築法》自行拆除新建；符合條件的合法建築物依危老條例提出重建計畫；或由實施者依《都市更新條例》辦理都市更新重建。三條路的差別在於誰能啟動、需要多少人同意、由誰負責哪一段，以及能取得哪些獎勵與補助。本文以全國制度為主說明，申請窗口是各縣市主管建築機關，條件與期限請以全國法規資料庫現行條文與主管機關最新公告為準。

老屋重建、老屋改建，在建築法裡指的是什麼？

日常說的「老屋改建」，常常同時指兩種工程：一種是把房子整個拆掉重蓋，另一種是保留部分結構大幅改造。《建築法》對這些行為有明確定義：將原建築物全部拆除而重行建築者屬於「新建」；將建築物的一部分拆除，於原基地範圍內改造而不增高、不擴大面積者屬於「改建」；基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂其中任何一種有過半的修理或變更者，屬於「修建」。

這些定義決定了程序。依建築法，建築物的新建、增建、改建與修建都要申請建照，拆除要先申請拆照，完工後的使用要取得使照；建築物的設計人與監造人為依法登記開業的建築師。所以無論口語上叫重建還是改建，只要動到上述範圍，就不是室內裝修工程，而是要由建築師主導、向主管建築機關申請許可的建築行為。只在既有結構內調整隔間與設備的室內翻新，則適用另一套規定。

三條重建路線怎麼分？用房子的產權與規模先篩選

老屋重建的三條路線適用對象不同，可以先用產權與規模做初步篩選。單棟透天、土地與建物都屬於自己或家族共有，最直接的是依建築法自行拆除新建，不需要其他人同意，但也沒有額外的容積獎勵；公寓或相鄰幾棟老屋，若符合危老條例的條件，可以由起造人取得範圍內全體所有權人同意後提出重建計畫；面積較大、所有權人眾多的街廓，則多半走都市更新，由實施者整合並依多數決的程序推動。

篩選時還要確認兩個前提。危老條例與都市更新都只適用於都市計畫範圍內；危老條例另限於合法建築物，且不能是經指定具歷史、文化、藝術及紀念價值的建築。不在都市計畫範圍內、或建物合法性有疑問的老屋，要先向所在縣市的主管建築機關確認可以走哪一條路。

• 自行拆除新建：適合單一或少數所有權人的透天，程序單純，沒有額外容積獎勵。
• 危老重建：適合條件符合的合法建築物與小規模基地，需要全體所有權人同意。
• 都市更新重建：適合較大範圍、所有權人眾多的情況，依條例規定的同意門檻推動。

自行拆除新建：屋主、建築師與營造廠各負責什麼？

自地自建的老透天，屋主就是起造人，要對整個建造行為負責：委託建築師設計與監造、委託營造廠施工、支付相關規費，並在完工後申請使照。建築師負責依現行的都市計畫與建築法規設計，檢討建蔽率、容積、退縮、停車與防火避難等規定，並代為向主管建築機關申請拆照與建照；營造廠則依核准的圖說施工，接受建築師的監造與主管機關的查驗。

屋主常忽略的一點是，新建要符合現行法規，而不是沿用老屋當年的條件。原本緊貼道路的建築可能要退縮、原本沒有的停車與無障礙設施可能要設置，重建後的樓地板面積未必和原來相同。決定老屋重建之前，可以先請建築師做量體試算，比較重建後的可用面積、成本與居住需求，再和翻新或補強的方案放在一起比較。

危老重建：條件、全體同意與現行的申請期限

依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，適用對象須符合三種情形之一：經建築主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除；經結構安全性能評估結果未達最低等級；或屋齡三十年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。結構安全性能評估由所有權人委託中央主管機關評定的共同供應契約機構辦理，對評估結果有異議時，由縣市政府組成的鑑定小組受理鑑定。

符合條件之後，起造人要擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，向縣市主管機關申請核准，再依建築法令申請建照。現行條文規定重建計畫的申請期限至民國一一六年五月三十一日止；行政院已於一一五年七月通過修正草案，擬刪除這個期限並調整容積獎勵與稅捐規定，送請立法院審議。修正是否通過、何時施行，請以全國法規資料庫的現行條文為準，桃園的申請窗口與補助名額，整理在桃園危老重建的適用條件與流程。

都市更新重建：實施者、事業計畫與多數決

《都市更新條例》把都市更新的處理方式分成重建、整建與維護三種，其中重建是拆除更新單元內原有建築物，重新建築、安置住戶、改進公共設施。和危老重建最大的不同，是都市更新不要求全體同意：由實施者擬定都市更新事業計畫，取得條例所定比例的所有權人與面積同意後報核，經公開展覽、公聽會與審議程序核定，再進行權利變換或協議合建、拆除與興建。

在這條路上，實施者是推動與負責的主體，可能是都市更新會或都市更新事業機構；所有權人的權利則透過事業計畫與權利變換的審議程序保障，對分配結果有異議時可以依條例程序表示意見。都市更新的規模較大、程序較長，但能處理危老難以整合的多產權街廓。都更與危老、整建維護的比較，可以參考桃園都更的重建、整建與維護。

老屋重建補助與財務協助有哪些？

搜尋「老屋重建補助」的屋主，要先知道重建的補助多半不是補工程款，而是補前期作業、利息與稅捐。危老條例規定主管機關得補助結構安全性能評估的費用，各級主管機關也得就重建計畫給予補助，並對資金取得困難、沒有營利事業協助的自然人起造人等情形，提供融資貸款的信用協助；重建期間土地無法使用時可免徵地價稅，重建後一定期間內的地價稅與房屋稅可以減半，相關稅捐減免要在規定期限內申請。

中央另有配套的作業規定。以桃園市政府建築管理處的公告為例，取得重建計畫核准函、符合《內政部補助都市危險及老舊建築物重建計畫作業要點》資格者，可以申請重建計畫費用補助；依《都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定》，重建住宅的貸款可以申請利息補貼，申請時間已延長至一一六年底。結構安全性能評估的補助名額則依年度預算，桃園市建築管理處已公告今年的補助名額額滿。各項補助的資格、上限與期限每年可能調整，請以內政部國土管理署與各縣市的最新公告為準。

決定重建之前，住戶要先面對的居住與財務現實

老屋重建期間所有住戶都要搬出，從整合、計畫核准、申請許可、拆除到興建完成，整個過程遠比室內翻新長。每一戶都要先想好這段時間住哪裡、租金與搬家費用怎麼負擔、原本的房貸如何處理。危老條例規定，重建範圍內有居住事實、符合住宅法所定經濟或社會弱勢者，縣市主管機關應依住宅法提供社會住宅或租金補貼等協助；其他住戶則要自行安排。

財務上，自行新建由屋主全額出資；危老與都更常見由建商合建，住戶以土地與舊屋換取新屋的一部分，分配比例要透過協議或權利變換決定。家中有長輩、行動不便或經濟負擔較重的成員時，整合的難度通常更高，這也是許多老公寓最後選擇修繕而不是重建的原因。延長老屋使用年限的修繕補助，可以參考老屋延壽計畫的申請條件與責任；需要注意的是，已申請建照、拆照或已進入重建程序的建築物，就不能再申請延壽補助。

重建後的新家與等待期間的老家：惟新可以協助的兩個階段

重建屬於建築師與營造廠的專業範圍，惟新不承接建築設計與新建工程。我們能協助的是重建前後的室內：若重建整合還沒有定案，老家的漏水、電線與安全問題仍然要處理，這時建議只做必要的安全與機能改善，不投入固定式的高價裝修；重建完成交屋後，新房子的室內規劃就回到一般新成屋的流程，可以從丈量、平面配置到施工完整進行，完成樣貌可以參考 3D 提案灰映平境的淺灰開放客餐廚與整面玄關收納。

惟新的據點在桃園青埔高鐵站一帶，住宅室內規劃的服務範圍包含桃園市各區，以及林口、新竹、竹北、湖口。正在評估老屋該翻新還是重建的屋主，可以先讀老屋翻新值得嗎的判斷方式；需要討論等待期間的局部改善，或重建後的新家規劃，歡迎到聯絡頁面與我們聯繫。

老屋重建常見問題

老屋重建一定要所有住戶都同意嗎？

要看走哪一條路。危老重建需要重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意；都市更新重建則依條例所定的比例取得同意即可報核；單一所有權人的透天自行拆除新建，只要依建築法申請許可，不需要其他人同意。

不在都市計畫範圍內的老房子，可以申請危老重建嗎？

不行，危老條例只適用於都市計畫範圍內的合法建築物。位於非都市土地的老屋若要拆除重建，要依所在土地的使用管制與建築法規定辦理，建議先向所在縣市的主管建築機關確認可建築的條件。

老屋改建只換掉部分樑柱或屋頂，也要申請建照嗎？

很可能需要。依建築法，基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂其中任何一種有過半的修理或變更屬於修建，部分拆除後在原基地範圍內改造則屬於改建，都要申請建照；實際是否構成，請委託建築師判斷並以主管建築機關認定為準。

參考資料：全國法規資料庫－都市危險及老舊建築物加速重建條例（第三條適用條件、第四條評估補助、第五條全體同意與申請期限、第八條稅捐減免、第九條弱勢協助、第十條補助與融資）；全國法規資料庫－建築法（第九條新建、改建、修建定義、第十三條建築師設計監造、第二十八條建築許可種類）；全國法規資料庫－都市更新條例（第四條重建定義、第三十七條同意比例）；行政院第4012次會議（115年7月16日）－都市危險及老舊建築物加速重建條例修正草案；桃園市政府建築管理處－危老重建專區（評估申請、費用補助、利息補貼、稅捐減免公告）；桃園市政府建築管理處－桃園市政府危老重建計畫費用補助申請書表；桃園市政府建築管理處－都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定及申請書