青埔實品屋設計：在完工的大樓裡，讓買方核對採光、設備與收納的真實樣貌

青埔實品屋設計服務的是已經完工、或即將完工的大樓。走進實品屋的買方，多半已經看過接待中心的圖面與模型，他們來這裡是為了「核對」：窗外看出去是什麼、關上窗戶還聽不聽得到車聲、冷氣與排油煙機運轉起來是什麼聲音、櫃子到底放得下多少東西。青埔以新大樓為主，實品屋是許多建案在成屋銷售階段的重要工具。這篇從聲音、窗光、設備、收納到軟硬裝比例，整理布置的實務做法。

完工之後的買方，走進實品屋是為了核對

預售階段的買方面對的是圖說與想像，成屋階段的買方則可以親眼確認。他們常常一邊參觀，一邊拿手機量尺寸、拍窗外的景觀、打開抽屜看五金，甚至在不同時段回來看日照。這種買方要的不是被說服，而是被證實：當初聽到的、看到的，和蓋好的房子是不是一致。

因此，青埔實品屋設計的任務，是讓真實的條件被看清楚，同時示範這些條件可以怎麼住。過度的造型與燈光，反而會讓這類買方起疑；清楚、誠實、細節到位的布置，才能讓他們放心做決定。實品屋與樣品屋的任務不同，若你想了解預售期示範戶的做法，可以參考青埔樣品屋設計。

臨路與高樓層的戶別：讓買方關上窗戶聽聽看

青埔的街道寬、車流快，部分戶別面向主要道路或交通設施，高樓層則可能有風切聲。這些聲音在圖面與模型上完全看不出來，卻是很多買方住進去之後最在意的事。實品屋是唯一能讓買方親身確認的機會，與其迴避，不如主動示範：帶看時先開窗聽一次外面的聲音，再把窗戶關緊，讓買方比較室內的安靜程度。

若建案使用了隔音較好的窗戶或玻璃，實品屋正是展示它的地方，可以在窗邊以低調的方式說明窗戶的規格；臥室的布置則可以示範加裝厚窗簾或雙層窗簾後的效果，讓買方知道交屋後還能如何改善。對聲音敏感的買方，也可以建議他們在不同時段再來聽一次，自己判斷能不能接受。

大面窗與高樓層：窗簾、日照與帶看時段的安排

青埔的新大樓多半有寬大的窗戶，高樓層的視野開闊，這是很多買方在意的賣點。實品屋的窗簾不要做成厚重的遮蔽，而是選擇可以完全拉開的款式，讓買方看到完整的窗景；窗簾軌道的位置與型式，最好就是建議住戶日後安裝的做法，順便示範窗簾盒與冷氣管線怎麼整合。

日照是另一個買方會反覆確認的事。西曬的房間在午後會很熱，帶看時與其迴避，不如主動說明：窗戶的方位、可以選擇的隔熱窗簾或玻璃隔熱膜、家具擺放時如何避開陽光直射。靠窗的沙發與地毯挑選耐光的材質，也能避免實品屋在開放期間就出現明顯的褪色。

讓設備真的運轉：冷氣、排油煙機、熱水與通風的示範

實品屋和樣品屋最大的不同之一，是設備可以真的打開。冷氣運轉時的出風與聲音、排油煙機的吸力與噪音、熱水器出熱水需要多久、浴室的抽風與換氣，這些都是買方住進去之後每天會感受到的事情。實品屋若已經接上水電，就應該讓設備處於可以運轉的狀態，帶看時由代銷人員示範。

設備示範也是一個說明維護的機會。冷氣濾網在哪裡、排油煙機的油杯怎麼拆、浴室的排水孔如何清理，這些細節對買方來說很實際。若實品屋的冷氣是另外加裝的，室內機的位置要對應建築預留的管線孔，示範正確的安裝方式，避免買方以為可以裝在任何一面牆上。

打開櫃子給買方看：收納量的示範方法

櫃子關著的時候都很好看，買方真正想知道的是裡面放得下多少東西。實品屋的櫃體可以實際放入物品：玄關櫃放進一家人的鞋子與雨傘，衣櫃掛上衣服、放入收納盒，廚房的吊櫃與下櫃放進鍋具與餐具，讓買方打開門時看到真實的容量，而不是空蕩蕩的層板。

放入的物品要有節制，數量以一般家庭的日常用量為準，不必塞滿，也不要刻意放得很少。櫃內的層板高度、抽屜分隔、吊衣桿的位置都可以順便示範，讓買方知道日後可以怎麼調整。青埔實品屋設計若能把收納講清楚，買方對坪數與空間的疑慮通常會少很多。

• 玄關櫃：放入一家人的鞋子、雨傘與外出用品。
• 衣櫃：掛衣區、摺疊區與抽屜都放入實際的衣物。
• 廚房：吊櫃、下櫃與電器櫃放入常用鍋具、餐具與小家電。
• 儲藏空間：示範行李箱、吸塵器與換季用品的擺放方式。

硬裝少一點、軟裝多一點：實品屋投入比例的拿捏

實品屋的布置可以分成硬裝與軟裝兩部分。硬裝是固定在建築上的木作、天花、壁面造型與燈具；軟裝則是家具、窗簾、地毯、燈飾與擺飾。硬裝做得越多，越能展現設計的可能性，但也越難恢復成標準狀態，若日後要以標準交屋的條件出售，拆除與修補的成本都要算進去。

多數實品屋適合「硬裝少一點、軟裝多一點」的比例：只在最能解決買方疑慮的地方做固定工程，例如梁下收納或電視牆，其他氛圍交給家具與窗簾來完成。軟裝的物件日後可以移到其他實品屋或接待中心再利用，也可以視情況和房子一起出售。這個比例最好在設計初期就和建設公司確認，因為它會直接影響工法與預算的分配。

生活道具要真實但不誇張：讓買方看見自己的日常

實品屋放一些生活道具，能讓空間更有溫度：玄關的一雙球鞋、書桌上的筆電與檯燈、兒童房的書包與繪本、餐桌上的杯盤。這些道具的作用是幫助買方想像日常生活，所以要選擇一般家庭真的會有的東西，而不是只為了拍照好看的裝飾。

道具的數量與風格也要節制。擺滿了擺飾，空間會顯得擁擠，買方也很難判斷真實的尺度；過於強烈的風格，會讓不同喜好的買方覺得「這不是我的家」。香氛與背景音樂若要使用，也以淡淡的程度為主，不要掩蓋房子本身的氣味與聲音，因為那也是買方在核對的一部分。

從惟新的住宅實景，看青埔實品屋可以借用的手法

惟新目前沒有公開的實品屋案例，以下是從住宅實景作品裡挑出、可以直接借用的手法。凝雅以大理石電視牆界定客廳，中島廚房與餐廳串成開放式的餐廚，示範一家人在做飯、用餐與看電視之間如何保持互動；照片中的綠色主臥，則說明臥室可以用一面顏色就建立氛圍，不必大動木作。隱曜在餐廳配置黑框玻璃吊櫃，把收納與展示結合在一起，正好回應實品屋「打開櫃子給買方看」的需求。

實品屋需要的，是硬體工程與家具、窗簾、燈飾的整體一致。惟新在工程後段會和業主一起把燈飾、家飾、家具與窗簾挑選定案，整個畫面由同一個團隊收尾。正在籌備青埔實品屋設計的建設公司或代銷，可以帶著戶型平面、主力客群與日後的處理方式，經由聯絡頁面預約現場勘查；梁柱與家具尺寸的示範方法，可以參考中壢實品屋設計。

青埔實品屋設計常見問題

實品屋需要放香氛或背景音樂嗎？

可以使用，但以淡淡的程度為限。香氛太濃會讓部分買方不舒服，也可能讓人懷疑是在掩蓋氣味；音樂太大聲則會蓋過冷氣、排油煙機與窗外的真實聲音。實品屋的價值在於真實，氛圍只是輔助。

實品屋應該什麼時候開始規劃？

建議在大樓完工前，就先決定要使用哪一戶與布置的方向。這樣可以提前完成設計與家具採購，等到可以進場施工時直接執行，不必等完工才開始想。若有固定的木作工程，也要配合大樓的交屋與點交時程安排。

實品屋的燈具要選和標準交屋不同的款式嗎？

可以選擇不同的款式，但要清楚標示哪些是標準配備、哪些是加裝。示範燈光計畫時，建議同時保留至少一個空間使用標準的燈具，讓買方比較兩者的差異，知道交屋後若要升級可以從哪裡著手。